L'attuazione del Piano Regolatore, ai sensi del disposto dell'articolo 31 della legge regionale n. 51 del 15.4.1975, avverrà, mediante:
a) Piani Particolareggiati di Esecuzione (P.P.):
di iniziativa pubblica, da attuare ai sensi dell'articolo 13 della legge 17.8.1942, n. 1150. Il presente P.R.G. non individua specifiche zone da assoggettare a piano particolareggiato e pertanto la presente definizione è riferita all’ammissibilità di successiva predisposizione, da parte dell’Amministrazione Comunale, dei Piani di Zona per l'Edilizia Economica e Popolare (P.E.E.P.), ai sensi della legge 18.04.1962, n. 167 e successive modificazioni ed integrazioni, nell'ambito delle zone destinate a insediamenti residenziali, ed ai Piani delle Aree da Destinare ad Insediamenti Produttivi (P.I.P.), ai sensi dell'articolo 27 della legge 22.10.1971, n. 865, nell'ambito delle zone destinate a insediamenti produttivi.
b) Piani di Recupero del patrimonio edilizio esistente (P.R.):
di iniziativa pubblica o privata, ai sensi dell'articolo 28 e segg. della legge 5.8.1978 n 457
c) Piani di Lottizzazione Convenzionata (P.L.):
di iniziativa privata o pubblica, ai sensi dell'undicesimo comma dell'articolo 28 della legge urbanistica 17.8.1942, n. 1150 e successive modificazioni ed integrazioni, nonché dell'articolo 12 della legge regionale 5.12.1977, n. 60/61, nelle zone e nei casi previsti dal Piano Regolatore Generale e dalle sue norme di attuazione.
d) Semplice Concessione od Autorizzazione:
nelle zone e nei casi previsti dal Piano Regolatore Generale e dalle sue norme di attuazione.
Essi hanno lo scopo di avviare ed incentivare la programmazione del recupero degli edifici e dei comparti urbanistici obsoleti. Per essi valgono le seguenti indicazioni:
a) individuazione dei perimetri dei Piani di Recupero.
Il Comune, con la deliberazione prevista dall'articolo 27, comma 3 della legge 5.8.1978 n. 457:
- delimita, nell'ambito delle zone di recupero, con apposito perimetro, gli immobili, i complessi edilizi, gli isolati e le aree per i quali il rilascio della concessione è subordinato alla formazione di un Piano di Recupero;
- prescrive quali di questi piani siano di iniziativa privata e quali di iniziativa pubblica.
Nel perimetro dei Piani di Recupero di iniziativa pubblica possono essere inseriti anche spazi compresi nei P.E.E.P. e nei P.P.
b) Piani di Recupero di iniziativa pubblica.
I Piani di Recupero di iniziativa pubblica devono indicare:
- gli immobili e le unità immobiliari per i quali, dato il rilevante e preminente interesse pubblico, l'intervento è riservato, previa espropriazione, al Comune o all’Istituto Autonomo per le Case Popolari;
- gli immobili e le unità immobiliari per le quali l'intervento è attuato direttamente da privati.
c) Piani di Recupero di iniziativa privata.
I Piani di Recupero di iniziativa privata sono proposti dai privati in conformità alle disposizioni degli articoli 27 e 30 della legge 5.8.1978 n. 457
d) Attuazione dei Piani di Recupero.
Ai Piani di Recupero si applicano le modalità e le disposizioni previste per i Piani di Lottizzazione dalle presenti norme e dalla legislazione nazionale e regionale. Per quanto qui non espressamente richiamato, valgono le prescrizioni della legge 5.8.1978, n. 457.
I piani di lottizzazione (P.L.) sono strumenti attuativi di iniziativa privata, fatta salva l'iniziativa comunale nei casi previsti al penultimo comma dell'articolo 28 della legge 17.8.1942, n. 1150. Il Piano di Lottizzazione e la relativa convenzione potranno essere autorizzati solo nel rispetto del disposto dell'articolo 28 della legge 17.8.1942, n. 1150, e delle altre vigenti disposizioni di legge statali e regionali. Il perimetro individuato dalle tavole di Piano Regolatore Generale costituisce unità minima di intervento attuativo. Il proprietario che intende lottizzare aree a scopo edificatorio deve presentare al Sindaco apposita domanda in carta da bollo. Qualora l'area da lottizzare appartenga a più proprietari, questi sono responsabili in solido fra di loro agli impegni previsti dalla lottizzazione stessa. La domanda deve essere corredata dalla documentazione di cui alla legge regionale 23 giugno 1997, n. 23 e alla deliberazione della Giunta Regionale n. 6/30267 del 25 luglio 1997 . In particolare:
a) cartografia in scala 1:2000 del Piano Regolatore Generale con la perimetrazione del territorio soggetto a lottizzazione, in modo che risultino chiare le connessioni tra il Piano di Lottizzazione, la zona entro cui esso è inserito ed il Piano Regolatore Generale:
b) stralcio delle norme che disciplinano il piano di lottizzazione costituito da:
- tabella delle prescrizioni stabilite per la zona entro cui è inserito il Piano di Lottizzazione;
- tabella dei servizi pubblici destinati dal Piano Regolatore Generale alla zona considerata.
c) mappa catastale in scala 1:2000, corredata degli elenchi catastali della proprietà comprese nel progetto di lottizzazione;
d) planimetria orientata, almeno in scala 1:500 del progetto di lottizzazione contenente i seguenti elementi:
1. rilievo plano-altimetrico quotato del terreno in scala 1:500 con l'indicazione dello stato di fatto dei suoli e di tutti i fabbricati esistenti e, per ognuno di essi, della superficie coperta, dell'altezza, della cubatura e della destinazione con l'indicazione dei capisaldi di riferimento;
2. planimetrie di progetto in scala 1:500;
3. profili altimetrici, in scala 1:500 dei fabbricati;
4. schemi planimetrici in scala 1:500 dei tipi edilizi previsti dal progetto;
5. schemi planimetrici quotati in scala 1:500 delle opere di urbanizzazione primaria (strade, spazi di sosta o di parcheggio, fognature, acquedotto, rete di pubblica illuminazione, rete di distribuzione dell'energia elettrica e del gas per uso domestico, spazi di verde attrezzato) con l'indicazione dei rispettivi allacciamenti alle reti di distribuzione esistenti;
6. schemi planimetrici quotati in scala 1:500 delle opere di urbanizzazione secondaria, con i conteggi relativi alle aree da cedere e di quelle eventualmente da monetizzare
7. tabelle dei dati di progetto, nelle quali devono essere indicate le aree per opere di urbanizzazione primaria e secondaria, le funzioni insediabili e le relative quantità, la superficie totale e le superfici corrispondenti alle diverse destinazioni d'uso e le relative percentuali, il volume edificabile, il rapporto di copertura di ogni singolo lotto e gli indici di fabbricabilità territoriale e fondiaria, le aree di pertinenza sature e non sature degli edifici preesistenti non direttamente interessati dall'intervento se non ai fini del computo volumetrico stabilito dalle presenti norme;
8. progetto di massima e relativo computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione previste;
9. relazione illustrativa del progetto, contenente anche le modalità e i tempi di attuazione e le prescrizioni sui materiali di costruzione, di finitura, sui tipi di recinzioni, sulle essenze arboree da impiantare nelle aree verdi ecc.;
10.dimostrazione sulla conformità degli scarichi dei realizzandi insediamenti alle disposizioni del IX comma dell’articolo 36 della legge regionale 27 maggio 1985, n. 62 (“Disciplina degli scarichi degli insediamenti civili e delle pubbliche fognature”)
11. proposta di convenzione,
ai sensi dell'articolo 12 della legge regionale 5.12.1977, n. 60-61 e
successive modificazioni ed integrazioni. Ciascuna convenzione dovrà prevedere
che i lottizzanti si impegnino a trasferire all'acquirente, in caso di vendita
di uno o più lotti, o frazioni immobiliari, i propri obblighi nei confronti del
Comune, per la quota parte degli oneri pertinenti all'area ceduta, ferma
restando la solidale responsabilità dei lottizzanti nei confronti del Comune.
La stipula della convenzione è subordinata alla presentazione di idonee
garanzie finanziarie (a mezzo di fideiussione bancaria, assicurativa e
similare) per l’esecuzione degli impegni a carico dei lottizzanti, di importo
non inferiore al costo delle opere previste, da aggiornare annualmente in
rapporto alla avvenuta esecuzione delle opere ed alla variazione dell’indice
ISTAT. La cessione al Comune delle eventuali aree per opere di urbanizzazione
primaria e secondaria dovrà avvenire contestualmente alla stipula della convenzione
stessa. La convenzione dovrà fissare la durata del piano attuativo, che non
potrà essere superiore a dieci anni a partire dalla data di approvazione del
piano da parte del Consiglio Comunale.
Qualora le proprietà nel perimetro delle zone soggette a piano di lottizzazione non riescano a concordare un piano di lottizzazione e la relativa convenzione da presentare al Comune di Casteggio, lo stesso potrà procedere d'ufficio ai sensi dell'articolo 28 undicesimo e dodicesimo comma della legge 17.8.1942, n. 1150
Le tavole di azzonamento del presente P.R.G. individuano graficamente il perimetro degli ambiti soggetti a pianificazione attuativa unitaria, all’interno dei quali dovranno essere realizzate le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, con le quantità prescritte dalle norme generali e dalle norme specifiche di zona e fatte salve le eventuali monetizzazioni ammesse.
Per quanto riguarda le indicazioni grafiche poste all’interno dei perimetri di pianificazione attuativa, valgono le seguenti specificazioni:
1. piani attuativi a destinazione produttiva (artigianali e industriali): sulle tavole di azzonamento normalmente non vi sono indicazioni grafiche. Sono disegnati a volte i tracciati stradali che hanno importanza funzionale per il collegamento tra la viabilità interna e quella esterna. Il progetto di piano attuativo:
- potrà prevedere un tracciato stradale anche diverso da quello suggerito graficamente a condizione che siano garantiti in maniera tecnicamente corretta i collegamenti con l’esterno e aggiungere la viabilità interna di servizio, sia meccanica che eventualmente pedonale
- dovrà individuare le altre aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria nelle quantità minime prescritte dalle presenti norme, in forma e posizione che garantiscano una buona distribuzione interna ed una comoda accessibilità esterna
2. piani attuativi a destinazione residenziale: qui sono sempre disegnate sia le aree per le opere di urbanizzazione secondaria (aree a standard) che i tracciati stradali aventi importanza funzionale per il collegamento tra la viabilità interna e quella esterna. Il progetto di piano attuativo:
- potrà prevedere un tracciato stradale anche diverso da quello suggerito graficamente a condizione che siano garantiti in maniera tecnicamente corretta i collegamenti con l’esterno e aggiungere la viabilità interna di servizio, sia meccanica che eventualmente pedonale
- potrà prevedere una diversa allocazione delle aree per le altre opere di urbanizzazione primaria e secondaria in forma e posizione che garantiscano una buona distribuzione interna ed una comoda accessibilità esterna
- le aree per opere di urbanizzazione secondaria per
attrezzature scolastiche, per attrezzature di interesse comune e per verde
sportivo dovranno, per ciascuna destinazione, essere conformate secondo un corpo
unico che, oltre a permetterne una buona funzionalità, ne renda possibile
l’accorpamento con aree adiacenti aventi analoga destinazione appartenenti a
piani attuativi confinanti.
Conseguentemente, la quantità e la forma delle aree a standard relative ad ogni piano attuativo devono essere ricavate dalle norme specifiche di zona e non dalle indicazioni grafiche delle tavole di azzonamento del Piano Regolatore Generale, che, a questo proposito, hanno valore assolutamente indicativo.
Per intervento edilizio diretto si intendono l'edificazione, la trasformazione o la demolizione di singole opere edilizie o di urbanizzazione non incluse in zone sottoposte a piani esecutivi ovvero in tali zone dopo l'entrata in vigore dei piani esecutivi stessi, previo rilascio di autorizzazione o di concessione da parte del Sindaco. Il rilascio della concessione o della autorizzazione è disciplinato dalle norme di legge vigenti in materia e dal Regolamento Edilizio Comunale. Esso è comunque subordinato alla esistenza dei requisiti di cui all'articolo 4 della legge 28.1.1977, n. 10 ed in particolare:
a) alla coerenza per quanto previsto dal Programma Pluriennale di Attuazione, se redatto;
b) all'esistenza delle opere di urbanizzazione primaria od all'impegno a realizzare nell'area le opere mancanti;
c) al rispetto degli indici e delle prescrizioni del Piano Regolatore Generale e delle sue Norme Tecniche di Attuazione;
d) alla dimostrazione del titolo di proprietà o di godimento ad altro titolo da parte del richiedente;
e) alla
conformità dell'intervento alle norme vigenti ed al rispetto delle procedure
ivi previste per gli interventi in materia di sicurezza, inquinamento dell'aria
e dell'acqua, stabilità delle costruzioni, ecc. ed a tutte le prescrizioni del
Regolamento Edilizio e di Igiene del Comune.
Nel rispetto delle prescrizioni delle presenti norme, anche in assenza di strumenti di pianificazione esecutiva, sono comunque sempre ammissibili ad intervento edilizio diretto i seguenti interventi, così come definiti dall'articolo 16 delle presenti norme, e che sono soggetti ad autorizzazione:
a) interventi di manutenzione ordinaria MO;
b) interventi di manutenzione straordinaria MS;
c) interventi di demolizione senza ricostruzione DM.
Il presente articolo fornisce dei modelli o modalità di intervento ammessi sugli edifici, nelle singole zone omogenee di cui al Titolo III delle presenti Norme Tecniche di Attuazione.
Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente sono definiti ai sensi dell'articolo 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457, e precisamente;
per opere di ordinaria manutenzione si intendono gli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (come impianto di riscaldamento, idro-sanitario, elettrico, ecc.). Sono escluse modifiche alle strutture portanti, alla distribuzione interna degli edifici, nonché modifiche alle destinazione d'uso.
per opere di straordinaria manutenzione si intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempreché non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso. Fanno parte di questa categoria anche le opere di consolidamento statico, necessarie per assicurare la stabilità degli edifici.
per interventi di restauro e di risanamento conservativo si intendono quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio ed assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio. Nell'ambito della presente definizione di carattere generale valgono le seguenti definizioni particolari:
riguarda edifici e strutture murarie vincolati o no dalla soprintendenza ai beni ambientali e architettonici, da conservare integralmente. L'intervento deve tendere al ripristino dei valori originali, con una destinazione d'uso uguale o analoga a quella originaria. Ogni modificazione deve avvenire con i metodi e con le cautele del restauro scientifico. Dovranno essere eliminate le superfetazioni ed in genere la sovrastrutture di epoca recente, che non rivestano interesse o contrastino la comprensione storica dell'edificio, intesa quest'ultima nel suo evolversi attraverso le varie epoche e i vari stili. Per rispettare lo stato di fatto, è ammessa una altezza minima dei vani abitabili pari a m 2.40, qualora essi fossero già utilizzati con la medesima destinazione d'uso. Sono ammessi mutamenti delle destinazioni d'uso, purché compatibili con le caratteristiche dell'edificio e della zona omogenea di appartenenza
riguarda edifici di buon valore architettonico, per i quali è prescritta la conservazione unitaria degli elementi essenziali della morfologia esterna e della tecnologia edilizia, in quanto concorrono insieme a determinare il valore storico-ambientale dell'edificio. Sono ammessi mutamenti delle destinazioni d'uso, purché compatibili con le destinazioni d'uso ammesse nella zona omogenea di appartenenza. L'intervento dovrà rispettare le seguenti prescrizioni:
- conservazione delle facciate esterne ed interne, dei volumi esistenti, con obbligo di eliminare le superfetazioni ed in genere le sovrastrutture di epoca recente che contrastino con la comprensione storico-ambientale dell'edificio;
- conservazione dell'impianto strutturale dell'edificio, verticale ed orizzontale, nel caso di parti pregevoli e storicamente valide;
- conservazione e ripristino delle aperture originarie delle facciate, nella posizione e nella forma, nonché di tutti gli elementi architettonici pregevoli, isolati e non, quali cornici, marcapiano, muri, esedre, fontane, ecc., nonché degli spazi scoperti pavimentati o sistemati ad orto o giardino;
- possibilità di utilizzare soffitte e sottotetti, senza alterazione del profilo altimetrico originario;
- possibilità di inserire scale, montacarichi, ascensori ed altri impianti tecnologici che non compromettano la morfologia dell'edificio;
- possibilità di spostare ed integrare le aperture esclusivamente su facciate che non abbiano definiti caratteri architettonici ;
- possibilità di utilizzare un'altezza minima di locali abitabili e/o agibili, pari a m 2.40, se già utilizzati;
riguarda edifici senza particolare buon valore architettonico, per i quali è prescritta la conservazione della morfologia geometrica complessiva, in quanto solo questa concorre a determinare il valore ambientale del contesto ambientale. Per ristrutturazione edilizia si intendono gli interventi volti a trasformare gli edifici esistenti mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. È ammesso cambiamento di destinazione d'uso, nei limiti stabiliti per ciascuna zona omogenea di Piano Regolatore Generale, ed è garantita la salvaguardia dei soli caratteri morfologici sostanziali (muri perimetrali ed altezze di gronda) dell'involucro edilizio. Gli interventi di ristrutturazione comprendono il ripristino o la sostituzione degli elementi costruttivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'insediamento di nuovi elementi ed impianti. In particolare la ristrutturazione è diretta ad effettuare interventi che riguardano il miglioramento della stabilità dell’edificio, dei servizi tecnologici, la modifica del taglio degli alloggi e delle unità immobiliari, la variazione anche totale della destinazione d'uso del fabbricato, nei limiti indicati dalle Norme di Attuazione per ciascuna zona omogenea. È ammesso l'aumento di altezza interna di locali abitabili e abitati al fine del raggiungimento dell'altezza minima prevista dalle norme del Regolamento di Igiene e del Regolamento Edilizio, con possibilità, in questo caso, di sovralzare la linea di gronda della corrispondente quantità. Agli effetti della ristrutturazione edilizia, sono considerati volumi esistenti i fabbricati principali ed i rustici, gli accessori ed i porticati, purché chiusi su tre lati. Sono escluse superfetazioni di epoca recente, nonché ogni volume costruito in precario ed abusivo. Non sono posti limiti all'intervento nell'interno dell'involucro edilizio, nel rispetto della volumetria esistente e delle norme di Piano Regolatore Generale, del Regolamento Edilizio e di ogni altra legge vigente. È ammesso il rinnovo globale dell'edificio nei casi di impossibilità di conservazione delle strutture esistenti, subordinata alla presentazione di idonea perizia statica redatta da un tecnico qualificato ed abilitato, nel rispetto di tutte le altre prescrizioni delle norme di zona.
Gli interventi edilizi tesi all'utilizzazione del territorio sono così definiti:
per nuova costruzione si intendono gli interventi da realizzare su aree libere al momento della richiesta di concessione edilizia, o occupate da strutture precarie, rustici agricoli in disuso, ruderi e comunque da strutture prive di rilevanza storico-ambientale.
per ampliamento o completamento edilizio si intende un complesso di lavori avente come risultato quello di ingrandire un fabbricato esistente al momento della richiesta di concessione edilizia. Le nuove costruzioni, gli ampliamenti ed i completamenti, devono rispondere alle prescrizioni e alle disposizioni del Piano Regolatore Generale indicate per ogni zona omogenea di appartenenza delle aree interessate, nonché di tutti gli altri regolamenti comunali e delle leggi vigenti.
Gli interventi tesi alla riorganizzazione del territorio, sono così definiti:
la ristrutturazione urbanistica è costituita dagli interventi rivolti a sostituire il tessuto urbanistico-edilizio esistente con altro diverso tessuto, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi che comportino anche una modificazione del disegno dei lotti edificabili, degli isolati e della rete stradale, da attuare a mezzo di Piano di Recupero.
la demolizione con ricostruzione consiste nella ricostruzione successiva alla demolizione degli edifici e nella loro ricostruzione con le caratteristiche planovolumetriche espressamente indicate nelle tavole di azzonamento ed è sempre riferita ad interventi soggetti a piano di recupero nell’ambito del centro storico.
Gli interventi tesi alla eliminazione di edifici o parte di essi in contrasto con il tessuto esistente e con gli obiettivi del P.R.G., sono così definiti:
per demolizione senza ricostruzione si intende l’abbattimento degli edifici interessati senza la possibilità di alcun tipo di riedificazione in soprassuolo. Essa è sempre riferita ad interventi su edifici posti nell’ambito del centro storico. La presente modalità di intervento è obbligatoria se accompagnata da interventi sugli edifici principali di grado superiore alla manutenzione straordinaria ovvero nel caso di piani attuativi. La DM deve essere seguita da interventi di sistemazione completa dei luoghi ed in particolare del suolo interessato.